Circular 28 (No. 28/2011/TT-NHNN) som initierades av vietnamesiska centralbanken, SBV, 20 oktober 2011 behandlar reglerna kring handel med företagsobligationer i Vietnam. Innan dess kunde varken utländska eller inhemska banker eller kreditinstitut köpa företagsobligationer i Vietnam. Idag 8 år senare, försöker SBV stävja den växande marknaden av vietnamesiska företagsobligationer. I veckan som gick så förbjöd SBV vietnamesiska banker att köpa företagsobligationer i syfte att omstrukturera skulder från emitterande bolag.
Bakgrunden till den växande efterfrågan av just den här typen av finansieringslösning har att göra med bestämmelserna kring bankerna kredittillväxt som kom till i fjol. Detta i kombination av högre utlåningsräntor och hårdare regleringar på finansmarknaden. Tidigare fanns det inga regler om hur mycket bankernas kredittillväxt fick växa per år och nu när kvoten är uppnådd så letar sig fastighetsbolagen längre ut på riskskalan. Nedan följer några exempel:
Fastighetsbolaget Phat Dat Real Estate Development JSC (HOSE:PDR) utfärdade 1500 obligationer till ett värde av $6,41 miljoner dollar under andra och tredje kvartalet i år. Nu kanske inte det låter så blodigt, men under en period av ett år bakåt så har bolaget emitterat obligationer ytterligare tre gånger till ett värde av $36 miljoner dollar. Dessa fyra obligationer har en årlig ränta mellan 10,5 till 14,5 procent.
Nova Group som äger fastighetsbolaget Novaland (HOSE:NVL) utfärdade företagsobligationer för $17,1 miljoner dollar i två omgångar med en kupongränta på 11 procent.
Van Phu-Invest (HOSE:VPI) utfärdade företagsobligationer för $34.21 miljoner dollar med en kupongränta på 12 procent.
Så vad kommer att hända när bankerna tvingas att sluta tanka företagsobligationer från främst fastighetsbolag? Lämnar den frågan obesvarad.
Enligt Hanoi Stock Exchange utfärdades företagsobligationer för totalt $3,86 miljarder dollar bara under första halvåret i år. Detta är en ökning med hela 34 procent från samma period året innan. 42 procent av dessa företagsobligationer var utfärdade av banker, medan 30 procent kom från fastighetssektorn. En typisk kupongräntan på obligationer inom banksektorn ligger just nu mellan 7-8 procent, lite mer hälften av vad fastighetssektorn erbjuder.
I vanliga fall brukar jag kunna leverera två inlägg i veckan på bloggen, men denna vecka ser det ut att bli maximalt ett inlägg. Jag kan däremot överraska med ett till inlägg, men inget jag kan lova. Som plåster på såren så har jag grottat ner mig i de största börsnoterade fastighetsbolagen, 13 till antalet. Jag har tack vare Vietnams motsvarighet till Morningstar, Vietstock.vn, kunnat sammanställa nyckeltal till dessa bolag och tagit fram en kort presentation av varje bolag. Nyckeltalen finner ni längst ner i detta inlägg.
Många fastighetsbolag liknar väldigt mycket varandra och det man kan se är att de äldre fastighetsbolagen har oftast verksamheter långt ifrån fastighetsförvaltning, till exempel gummifabrik i Kambodja. En annan detalj som jag snappade upp var att nyckeltalen skiljer sig väldigt mycket bolagen emellan, framför allt skuldsättningen.
Jag vill dessutom påpeka att jag kan inte garantera att nyckeltalen stämmer då datan kommer från tredje part. Jag kan även ha missat något större fastighetsbolag då min screening av marknaden byggde på filtrering via Vietstock. Jag skulle påstå att jag kände till 5 av bolagen innan jag skrev detta inlägg så det har verkligen varit lärorikt. Om det är något jag har missat eller något ni undrar över så kommentera gärna i kommentarsfältet nedan som vanligt.
Bolagsnamn Vingroup
VD: Dương Thị Mai Hoa
Grundat 1993
Om bolaget
Vietnams största konglomerat med fokus på fastighetsutveckling grundat av ordförande och miljardären Phạm Nhật Vượng. Konglomeratet består bland annat av VinHomes, VinCity, VinPearl och VinCom med fokus på bostäder, hotell och köpcentrum. Finns mer om bolaget här.
Dat Xanh Group består av nio bolag inom bygg, fastighetsutveckling, fastighetsförmedling, distribution av fastighetsprojekt, fastighetsservice och hantering av fastighetsuthyrning och lease.
Bolaget fokuserar primärt på investeringar, fastigheter och gruvdrift i Vietnam. Fastighetsdelen är störst och innefattar försäljning av bostäder, uthyrning och leasing av fastigheter. Dessutom erbjuder dom fastighetsmäkleri för kunder inom områdena mark, lägenheter, villor, hotell, orter, kontor, kommersiella centrum, byggnader, fabriker och industriområden med mera. FLC förekommer tidigare i bloggen.
Novaland är en bolag inom fastighetsutveckling och investeringar. Fastighetsutvecklingen sker såväl inom privata fastigheter, kommersiella och servicehus. Bolaget hette tidigare Thanh Nhon Company. Novaland har förekommit tidigare i bloggen .
Bolagsnamn:Phat Dat Real Estate Development Corporation
VD: Nguyen Van Dat
Grundat 2004
Om bolaget
En fastighetsutvecklare baserad i Ho Chi Minh City. Fokuset ligger främst på fastighetsutveckling inom high-end-segmentet inom privatbostäder. Dessutom är bolaget verksam inom fastighetsutveckling mot hotell och resorts.
Bolaget utvecklar markfastigheter och bostadsprojekt. De är också verksamma inom förvaltning och utnyttjande av kommersiella fastigheter. Företaget var tidigare känt som Nam Long Company Ltd. men bytte namn till Nam Long Investment Corporation 2005.
Ha Do Group JSC är verksam inom fastigheter, byggnation, installation och industriell produktion. Företaget opererar även inom infrastrukturinvesteringar, bostads-, eko-turisms inom parker, hotell- och restaurangverksamheter. Slutligen erbjuder Ha Do Group fastighetsaffärstjänster såsom fastighetsförmedling och service.
Projekt
HaDo Park View Apartment, Hanoi
Solar Power Hong Phong 4, Hong Phong
Hydroelectric Dak Mi 2, Phuoc Loc, Quang Nam, Vietnam
Bolagsnamn:Development Investment Construction JSC
VD:Tran Minh Phu
Grundat 1990
Om bolaget
Development Investment Construction JSC investerar i och utvecklar urbana landområden och fastighetsprojekt i Vietnam. De är också verksamma inom konstruktion av industriella, civila och tekniska projekt, såsom infrastruktur, industriområden, transport och vattenledningsverk.
Khang Dien House Trading och Investment Joint Stock Company, tillsammans med sina dotterbolag, verkar som ett fastighetsinvesterings- och utvecklingsbolag i Vietnam. Företaget säljer och leasar hus, bygger hus försäljning och leasing samt investerar infrastrukturprojekt.
KinhBac City Development Holding Corporation investerar och bygger fastigheter i Vietnam. Företaget utvecklar industriparker, stadsområden, hotell och kommersiella centrum, samt verksam inom finans, bank, mineralexploatering, energi och utbildning.
Van Phu Invest är ett fastighetsbolag med traditionella affärsområden såsom bostadsutveckling, fastighetsinvestering, byggnation samt kringliggande service. Korad flertalet gånger av BCI Asia Award som topp 10 fastighetsutvecklare i Vietnam, senast 2015 och 2011.
Quoc Cuong Gia Lai Group utvecklar fastigheter i Vietnam. Företaget äger också gummifabriker i Chu Prong-distriktet, Gia Lai-provinsen och Kambodja i provinsen Kratie. Dessutom drivs Quoc Cuong Gai Lai Group ett vattenkraftverk och är verksam inom kontorsuthyrning och fastighetsbyggnation inom lägenheter, villor och radhus.
Utöver dessa börsnoterade fastighetsbolag och bostadsutvecklare finns det även tre stora onoterade spelare. Dessutom investerar dessa tre fastighetsbolag i många fall i närliggande grannländer.
Som en summering av detta inlägg kommer nu nyckeltalen som jag har sammanställt för dessa börsnoterade fastighetsbolag. En annan detalj som jag upptäckte är att till skillnad från västerländska fastighetsbolag delar väldigt få vietnamesiska fastighetsbolag ut sina vinster till aktieägarna. Klicka på bilden för att förstora.
Swedish
Danish
English
French
German
Norwegian